夫婦共有持分のマイホーム
夫婦の共有持分となっているマイホームについて、一方の持分を他方に贈与した場合（夫⇔妻）、課税関係はどのようになるのでしょうか？
基本的には無償であげるので贈与税がかかることになりますが、贈与するマイホームに住宅ローンが残っているか、婚姻期間がどのくらいあるのかによって、かかってくる税金の額が大きく変わります。
住宅ローンが完済されている場合
共有持分となっているマイホームに係る住宅ローンがすでに完済されている場合には、通常の贈与となりますので、贈与の金額は、土地・建物ともに「相続税評価額」によって算定されます。
相続税評価額とは、土地であれば国税庁が公表している全国の路線価などを元にして計算した価格で、建物であれば固定資産税評価額がそのまま建物の評価額となります。建物の固定資産税評価額は、毎年の固定資産税を納めるときに自治体から送付されてくる固定資産税の通知書に記載されていますので、それを相続税評価額とします。
土地と建物の価格（評価額）が調べられたら、その価格に共有持分の割合を掛けたものが贈与する金額となります。この金額から贈与税の基礎控除（年110万円）を超えた部分が贈与税の課税対象となります。
夫婦の婚姻期間が20年以上の場合（贈与税の配偶者控除）
婚姻期間が20年以上の夫婦の一方から居住用不動産（マイホーム）の贈与が行われた場合、基礎控除110万円に加えて、2,000万円まで控除することができます。
つまり、前述の方法で算定したマイホームに係る土地・建物の共有持分の評価額が2,110万円以下であれば、贈与税は課税されません。
住宅ローンが完済されていない場合
共有持分に応じた連帯債務となっている住宅ローンが残っているマイホームの共有持分を贈与した場合、課税関係に変化はあるのでしょうか？上記の贈与と異なるのは、土地・建物という「プラスの財産」と一緒に、相手方の住宅ローンという「マイナスの財産」も受け入れなければならないという点です。このようなマイナスの財産（負担）を伴った贈与を「負担付贈与」といいますが、負担付贈与は財産の評価方法が通常の贈与と異なる上に、贈与した側にも所得税の課税が発生する可能性があります。
負担付贈与をされた側の課税関係
【土地・建物の価格】－【住宅ローンの残債】がプラスであれば、そのプラスのうち110万円を超える部分が贈与税の課税対象となります。もちろん、住宅ローンの残債のほうが多く、計算結果がマイナスになる場合は贈与税はかかりません。
ただし、負担付贈与の場合、贈与する土地・建物の評価については、通常の贈与のように「相続税評価額」で評価するのではなく、時価によって評価する必要があります。時価とは実際に売買する際の価格のことであり、周辺環境の変化などその時時の状況によって大きく変化します。
また、同じ財産でも「時価」は「相続税評価額」の1.25倍から2倍ほど高くなることが多いため、住宅ローンの残債よりも高い時価で評価されるケースでは、多額の贈与税が発生する可能性があります。
負担付贈与をする側の課税関係
次に負担付贈与をする側の課税関係について見てみましょう。贈与をする側は、自身の共有持分を失うとともに、残りの住宅ローンの返済義務もなくなることになりますが、税務上は、マイホームの共有持分を、住宅ローンの残債と同額で売却したとみなします。したがって、住宅ローンの残債がマイホームの取得費より多い場合は、その差額は不動産の譲渡利益とみなして所得税と住民税が課税されます。
なお「取得費」とは、一般的にはマイホームを購入したときの契約書等に記載されている購入金額のことを指します。マイホームを相続や贈与により取得した場合の取得費はまた別の考え方があるのですが、住宅ローンを組む場合には必ず物件の売買契約書が必要なので、取得費は必ず購入金額（付随する費用含む）となります。
最後に
上記の課税関係を一覧にしてみました。
| 評価額 | 対象者 | 条件 | 課税関係 |
|---|---|---|---|
| 残債＞共有不動産の時価 | 贈与された人 | なし | |
| 贈与した人 | 残債＞共有不動産の取得費 | 所得税 住民税 | |
| 残債＜共有不動産の取得費 | なし | ||
| 残債＜共有不動産の時価 | 贈与された人 | 【共有不動産の時価－残債－年110万円】の部分 | 贈与税 |
| 贈与した人 | 残債＞共有不動産の取得費 | 所得税 住民税 | |
| 残債＜共有不動産の取得費 | なし |
贈与した人の課税関係で、「残債＞共有不動産の取得費」となる状況を考えてみましたが、購入金額以上に住宅ローンを組んだ場合、いわゆるオーバーローンを組んだ場合には起こるかもしれません。また、「残債＜共有不動産の時価」という状況は、不動産の相場が上昇したときだけでなく、任意返済や繰上償還を頻繁に行っていた場合にも起こり得ます。
このように、負担付贈与は通常の贈与に比べ、贈与する側にも影響が及ぶ場合がありますので、実行する際は慎重に行うよう気をつけてください。
