夫婦連帯債務となっている住宅ローンの借り換え、本当に大丈夫ですか?

京都市では、ここ数年続いた不動産バブルも落ち着いてきた感がありますが、各金融機関は、更に有利な条件での住宅ローン商品を販売するなど、すでに住宅ローンを組んでいる顧客に対し、積極的に住宅ローンの借り換えを勧めているようです。またネット銀行を中心に、非常に低い住宅ローン金利を設定した商品も増えてきており、なんとなく住宅ローンの借り換えをしようかなぁと考えている人も多いと思います。

単独名義で住宅ローンを組んでおられる方は問題ないのですが、夫婦や親子で連帯債務となっている住宅ローンを借り換える場合には、やり方によっては高額な贈与税が課税される場合があるので注意が必要です。

例えば、夫婦共有のマイホームを住宅ローンを組んで購入し、その後借り換えを行った場合を考えてみましょう。

  • 共有不動産(土地・建物) 夫持分50%・妻持分50%
  • 住宅ローン残高(連帯債務) 夫2千万円・妻2千万円
  • 共有不動産の相続税評価額 3千万円
  • 共有不動産の売買時価 5千万円
  • 共有不動産の購入時の価格 4千万円

事例1:妻の返済分も夫がまとめて返済している

元々奥様が専業主婦であったり、産休や育休により職場を一時離れたため、奥様の負担すべき元利返済額をご主人が負担していた場合、ご主人から奥様への贈与があったと判断され、奥様が年間に負担すべき元利金の合計額が、贈与税の基礎控除額110万円を超える部分について贈与税がかかります。

事例2:夫婦連帯債務から夫の単独債務に借り換え

ご主人から奥様への贈与となり、奥様の残債から贈与税の基礎控除額110万円を超える部分について贈与税がかかります。また、夫婦ともに住宅ローン控除を受けている場合、借り換え後の夫の単独債務のうち、元々のご主人の負担部分のみが控除の対象となります。もちろん奥様はローン控除を受けられなくなります。

事例3: 夫の単独債務に借り換えすると同時に、妻の共有持分も夫に渡す

かなりややこしいですが、この事例のように、奥様の住宅ローン残債と不動産の共有持分を同時にご主人に渡す場合、奥様からご主人への『負担付き贈与』となります。つまり借金という負担がついた不動産の贈与ですが、このとき注意すべきは不動産の評価方法で、通常の不動産の贈与で用いる『相続税評価額』は使用できず、『売買時価』で評価しないといけないということです。また、奥様の側では、自分の持分をご主人に譲渡したとみなされ、譲渡所得税がかかる可能性が生じます。

  • 夫(贈与税):持分(5千万円✕1/2)-債務(2千万円)-110万円=390万円 ・・・ 贈与税額53万円
  • 妻(所得税):対価(2千万円)-取得費(4千万円✕1/2)=0 ・・・ この場合、所得税はかかりません

この記事を書いた人

世良 寛之

世良税理士事務所
所長・税理士