被相続人が家賃収入を確定申告していない場合の収益物件の評価

被相続人の貸付事業に供している不動産の評価

相続税の計算を行う際、被相続人が所有していた建物や土地については、その利用状況に応じて評価する方法や、評価減の適用方法が異なります。

被相続人の居住用の土地など自分自身が利用している土地（「自用地」といいます）であれば、路線価などを使って価額を算定します。同様に被相続人の居住用の家屋（「自用家屋」といいます）であれば、固定資産税の明細に記載されている固定資産税評価額で計算します。

ただし、被相続人の所有する不動産がアパートや貸家といった賃貸用物件である場合、建物については「貸家」、その敷地については「貸家建付地」として評価額を下げることができます。

また、少し難しくなりますが、被相続人の貸付事業用宅地の場合、小規模宅地等の評価減の特例を使うことができますので、土地部分については更に50％評価を引き下げることができます。

【建物の評価】
1,000万円【自用家屋】×（ 1 － 30%【借家権割合】× 100%【賃貸割合】）＝ 700万円

【土地の評価】
5,000円【自用地】×（ 1 － 60%【借地権割合】× 30%【借家権割合】× 100%【賃貸割合】）＝ 4,100万円
4,100万円 ×（ 1 － 50％【小規模宅地等の評価減】）＝ 2,050円

上記の例であれば、賃貸事業を営んでいない場合の土地・建物の評価額は6,000万円ですが、賃貸事業の用に供していた場合の評価額は2,750万円となり、約45％も評価額を下げることができたことになります。

もしも被相続人が不動産所得の申告をしていなかったら

上記の例は、被相続人が不動産事業を営んでいた場合に適用される評価方法ですが、この物件が賃貸事業用であることを証明するためには、入居者との間でかわされた賃貸借契約書の他に、被相続人が家賃収入について継続して確定申告を行っている必要があります。

確定申告書が提出されているかどうかは、被相続人のマイナンバーを通じていとも簡単に調べることができるため、相続税について賃貸物件として上記のような評価を行っているにも関わらず、家賃収入に係る所得税の確定申告書が過去から現在まで提出されていなければ、その物件に係る評価については、貸家および貸家建付地ではなく自用家屋および自用地として評価し直すよう税務署から指摘されることになります。

無申告の方は今すぐ期限後申告を

被相続人に当たる方が存命かつ無申告状態であれば、家賃収入について、過去5年分の所得税の確定申告書（期限後申告書）をできるだけ早く提出するとともに、今後も確定申告書を期限内に提出するようにしてください。

すでに相続が開始している（被相続人が亡くなっている）場合でも、相続税の申告期限までに、被相続人の不動産所得について、過去5年分の期限後申告書および亡くなった年の準確定申告書を提出することで、形式的な要件を満たすことができます。

ただし、実際の税務調査では、無申告であったことの理由や状況、賃貸物件の規模など様々な状況を勘案して判断されることになるため、実行に当たっては専門家に相談することをお勧めします。